전세 계약 갱신 청구권 거부 기간 5%

전세 계약 갱신 청구권 거부, 기간, 5%인상 등은 임대차3법에 포함되는 내용으로 이번에 개정이 되면서 수정된 내용들이 있습니다.

 

기존에 전세 계약을 맺고 있는 임차인, 임대인들에게는 직접적으로 적용되는 내용인 만큼 정독하여 읽어주시면 도움이 되실 것 같습니다.

 

 

목차

• 전세 계약 갱신 청구권
• 전세 계약 갱신 청구권 거부 (예외)
• 전세 계약 갱신 청구권 기간
• 전세 계약 갱신 청구권 5%
• 전세 계약 갱신 청구권 소급

 

 

임대차 3법은 2020년 7월 30일, 전월세 신고자 / 계약 갱신 청구권제 / 전월세 상한제 이렇게 3가지 법안입니다.

 

전세 계약 갱신 청구권

 

임대차 3법은 다음과 같습니다.

 

• 임차인은 추가 2년의 계약 연장 요구가 가능함

 

• 집주인은 실거주가 아니라면 임차인의 요구를 받아들여야 함

 

• 임대료는 직전 계약금의 5%를 초과하여 인상할 수 없음

 

전세 계약 갱신 청구권

 

 

임대차 계약 중에는 일반적으로 월세와 전세 계약이 있습니다.

 

일반적으로 전세 임대로 거주할 경우 보통 2년의 계약을 진행하는데 이후에 갱신을 할 경우, 현재 개정된 법에 따라서 2년을 더 늘릴 수 있습니다.

 

즉, 임차인에게 1회의 계약 갱신 청구권을 보장하여 현행 2년에 2년을 더 보장해주는 제도입니다. 총 4년을 보장받게 되는 것이지요.

 

계약 갱신 청구권

 

임차인이 지속적으로 사용하는 것이 아니고, 계약에 있어서 단 1회만 사용할 수 있습니다.

 

임차인이 계속 거주하고 싶은 경우에는 전세 계약 갱신을 1회 (2년 계약) 요청이 가능합니다.

 

(임차인이 2년을 채우지 않고 나가는 것은 가능)

 

• 최대 청구 횟수 : 1회

 

• 임대차 존속 기간 : 2년

 

 

임차인의 입장에서 본다면 오랜 기간 안정적인 주거를 이어갈 수 있다는 점이 가장 큰 특징인 것 같습니다.

 

과거에는 임대인의 의사에 따라서 계약 여부가 결정되었으나 법이 개정되면서 특별한 사유를 제외하고는 임차인의 계약 갱신 청구권 사용 거절이 불가능합니다.

 

전세 계약 갱신 청구권 예외

 

전세 계약 갱신 청구권 예외

 

 

임대인의 정당한 거절 사유 9가지

 

①임차인이 2기 이상 차임 연체

 

②임차인이 거짓이나 부당한 방법으로 임차

 

③서로 합의하에 상당한 보상 제공

 

④임대인 동의없이 주택이나 건물 일부를 전대

 

⑤고의나 중대한 과실로 주택 전부/일부를 파손

 

⑥주택의 전부나 일부가 멸실되어 임대차 목적 미달성

 

⑦임대인이 주택 전부나 일부를 철거/재건축을 위해 주택 점유를 회복하는 경우

 

⑧임대인이나 임대인 직계존속, 직계비속이 주택에 실거주하려는 경우

 

⑨그 밖에 임차인의 의무를 위반하거나 임대차 계약 지속에 중대한 사유가 있는 경우

 

 

전세 계약 갱신 청구권 기간

 

허위의 갱신 거절시 손해배상액 선정

 

임대인이 실거주 목적으로 갱신을 거절했으나 실거주가 아님을 확인했을 경우 임차인은 임대인에게 손해 배상을 청구할 수 있습니다.

 

1. 임대인과 임차인이 합의를 한 금액

 

2. 다음 손해배상 예정액 중 가장 큰 금액

①월단위 임대료 3개월의 금액 (전세는 월세로 환산)

②새 임대차 금액과 구 임대차 금액 차액의 2년분

③갱신 거절로 인한 임차인의 손해액

 

 

전세 계약 갱신 청구권 기간

 

 

임차인은 전세 계약 갱신 청구권을 요청하여 계약기간을 연장하려면 계약만기 6개월 전~2개월 전까지 임대인에게 요구할 수 있습니다.

 

(2020년 12월 10일 이전 계약인  경우, 6개월~1개월 전까지 청구 해야 합니다.)

 

 

전세 계약 갱신 청구권 5%

 

전월세 상한제 적용으로 임대인은 임대료의 5%까지만 증액할 수 있습니다.

 

합의하에 1년 계약, 1년 마다 5%인상 등과 같이 임차인에게 불리한 특약은 법적 효력이 없게 됐습니다.

 

 

전세 계약 갱신 청구권 소급

 

전세 계약 갱신 청구권 소급

 

기존 임대차 계약에도 소급 적용가능합니다.

 

 

임차인이 임대차 계약을 연장하는 방법

 

①묵시적 갱신

계약 만료 6개월~2개월 전까지 임대인, 임차인 서로 어떤 행동이나 말이 없을 때

 

=> 동일 조건으로 2년 연장

 

 

②재계약

계약 만료 6개월~2개월 전까지 동일 주택에 대해 재계약하는 것으로 합의한 경우

 

=> 동일 조건 or 임대료 변경하여 계약서 새로 작성

 

 

③계약 갱신 청구권

계약 갱신 청구권 6개월~2개월 전까지 계약 갱신 청구권을 사용하기로 한 경우

 

=> 동일 조건 or 임대료 변경(인상은 5% 이내)하여 계약서 새로 작성

+계약서 특약 사항에 '계약 갱신 청구권 사용'임을 명시하는 것을 권장합니다.

 

 

전세 계약 갱신 청구권 유의사항

 

임차인이 갱신 청구로 연장된 경우 3개월 전에만 통보를 하면 계약을 해지할 수 있기 때문에 임대인은 그 사이에 새로 임차인을 들이던가, 되돌려줄 보증금을 마련해야 합니다.

 

 

전세 낀 집을 매수하여 실거주하고 싶은 경우에는 계약 만료 6개월 전에 등기까지 완료해야 전세 계약 갱신 청구권 거부가 가능합니다.

 

 

전세 임차인이 추가로 1달만 살고 나가겠다고 하여 수락한 경우에는 자동갱신에 해당됩니다.

 

임차인이 변심하여 나가지 않게 되면 임대인 입장에서는 법적으로 내보낼 수 없으니 유의하셔야 합니다.

 

 

전국민 재난지원금 5차 소득하위 80% 기준

 

이상으로 전세 계약 갱신 청구권 거부, 기간,  소급적용, 5% 인상, 유의사항 등을 알아보았습니다. 각자 사연에 따라 법의 해석이 다를 수 있는 만큼 법률 자문을 통해 진행하시기 바랍니다.